全国美食推荐联盟

万科誉、国控东宸、滨河铭筑即将开盘,郑东公寓“三剑客”如何雄霸江湖?

房据2019-01-10 17:40:35

调控升级,限购限贷,利率上浮,普罗大众买房欲望被狠狠压制。有人想买没有钱,有人抱着大把的钱却买不成。房地产市场在严厉调控之下,进入了“小冰期”。

 

然而,经过前段时间吊诡奇异的实践证明了一个真理:投资什么都不如投资房地产,买什么都不如买房子。即便如今房地产市场面临重重压力,风声鹤唳,还是吸引不少不怕死的投资客和亟待上车的刚需们挺身犯险。住宅市场被限死,唯有公寓在调控的夹缝里打开了一条血路,带来无限生机和遐想。

 

近段时间,公寓市场持续火爆,部分城市甚至把调控的屠刀斩向公寓市场。郑州市场也持续上行,即将开盘的万科誉、国控东宸、滨河铭筑为代表的郑东(泛郑东概念)公寓“三剑客”横空出世,杀出重围,大有雄霸江湖之势。房据君冷血剖析,看公寓“三剑客”如何引领风骚。

1

置业公寓的终级目的——见血封喉

什么才是置业公寓的终级目的?


一句话见血封喉:高逼格的服务和高收益的投资。

 

从公寓出世之日起,公寓的定位就是要为高逼格人群提供高逼格的生活方式。我们要知道:品质公寓产品的租户住户不是刚需,不是刚毕业的大学生,而是时尚男女青年、白领群体、中高级管理者和商务群体。这个群体是城市的消费中坚,也是意见领袖,更是最前沿的生活方式的引领者和缔造者。满足了他们的需求,也就是满足了整个城市的未来消费模式。


因此,公寓产品最重要的不只是产品,而是管理和服务,是输出自己优秀的生活理念和价值观。这才是公寓的核心。如何给租户给用户给住户提供人性化的服务才是最关键最核心的。雅诗阁公寓之所以能长足运营而不败,可以说领悟了这个秘籍的精髓。

大品牌公寓的优势在于:


1、自用性价比高,投资风险小收益高,租售灵活,投资价值高(当然还要看公寓的地段配套等)。


2、宏观形势好,市场需求大、升值空间广。

 

3、社区规模小,个性化私密性灵活性稀缺性突出。

 

4、后期服务优质,智能化理念植入,先进生活概念引入,真正的星级享受。

2

郑州公寓市场前世今生——大乱斗始末

从锦绣正弘国际公寓横空出世,公寓渐渐在郑州市场上大放异彩。


后来郑东新区推出绿城百合公寓。再后来,花园路东风路的蓝堡湾项目推出了小户型的思达数码国际公寓,后来改名叫正弘数码国际公寓。“公寓”越来越多的出现在郑州市场。这个时代的公寓,还都是住宅属性的住宅产品。


陆陆续续,出现了层出不穷的概念,商务型公寓出现了。什么SOHO、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式公寓酒店、LOFT,令人眼花缭乱。然而纷繁复杂的名头越立越多,先进的管理和服务理念却迟迟跟不上套。


郑州传统公寓市场现状:


1、公寓住宅化。近期面世的很多70年产权的公寓,打着公寓的名字,却是很多达不到相关标准的住宅项目,利用公寓的高容积率等便利,投机取巧。


2、公寓品质低。郑州市场上公寓项目骤增,除了政策原因外,郑州大量的城中村拆迁,城改过程中为提高容积率、多出面积,便开发大量公寓产品。造成公寓集中面世,而品质低劣。


3、未形成行之有效的管理市场和服务标准化。公寓产品的核心是服务,郑州市场上的很多公寓压根跟服务没有任何关系。整个市场一片混乱。


4、配套不达标。锦绣正弘国际公寓一炮打红靠的是在迪欧咖啡里侃大山的文艺青年和小资青年们,而不是沙县小吃的王大爷和兰州拉面的刘阿姨。

随着郑州城市的发展,郑州现代化程度越来越高,白领金领群体、高级商旅群体越来越多,对公寓产品的需求及高品质需求越来越旺盛。如何满足他们的需求,如何为他们提供更优质的服务,才是开发商、投资者需要考虑的问题。


相比国外和国内一线城市,郑州公寓市场还很落后,很多公寓项目都是在试错,然而,错了还不知悔改,不断的复制错误。然而,自从万科进入郑州以来,这个乱局终成破局。

3

公寓三剑客横空出世——决战紫禁之巅

万科福晟万科誉

总建筑面积约7万㎡,由三栋独立半围合式的高层建筑组成,约22-32㎡平层/LOFT装修公寓。装修公寓包括鞋柜、衣柜、抽油烟机、卫生间有装好的洗脸池、浴霸、马桶、五金、花洒等,基本算是拎包入住,后期会比较好出租。双地铁+商务区+万科,升值潜力巨大。周边单间小户型目前租金都到了2500元/㎡左右,以租养贷问题不大。


让我们看一下万科誉的主力户型:

这是他们的22平米平层公寓的空间效果。房间格局方正,利用率极高。仿佛酒店标准间,简单、温馨、舒适。所谓平层就是标准层,层高一般在3米。一个22平米的空间涵盖了客厅、卧室、厨房、书房、飘窗、卫生间等多种功能,达到了空间利用最大化,而又不失生活品质。

这是万科誉推出的33平loft。层高4.5米,隔两层使用,会稍显局促,影响居住体验。据说郑州出了5.1米层高的loft,恐怕会被抢尽风头。不过,这款loft胜在高标准的装修,和万科系公寓的口碑。

 

万科是中国地产界的一面旗帜。万科对中国地产业的贡献巨大,他是第一家提出住宅产业化、集约化的地产公司。他对于中国人居住属性、居住文化的理解目前无第二家公司能超越。


万科最早只做住宅,后来多元化产品线发展。在公寓类产品线上,广州万科推出18㎡普通公寓i时光楼盘;青岛万科推出25㎡的精装公寓米公寓;2015年,广州万科推出18㎡装修公寓V公寓;西安万科推出首个持有型租赁式公寓万科VV公寓;深圳万科推出28㎡装修公寓万科云城;郑州万科推出22㎡装修公寓万科誉。


万科之于公寓可谓是用心良苦,造诣颇深。


国控东宸

项目位于黄河南路与正光路交会处向东50米路南。预计推出的loft公寓房源,主要是28㎡到77㎡。展示中心和样板间已开放。主推挑高4.49米loft,产品上有一定的亮点。东区以办公为主,白领多,客群资源不愁,可租住,也可做工作室。

这个42㎡的户型,下居上住,层高4.49米,略显局限。上层设计为2.05米,下层为2.15米,得房率70%左右。送飘窗面积和衣帽间,加上精装修,项目整体还是可以考虑的。隔层在厨房卫生间上面,丝毫不影响客厅的长时间使用,设计比较人性化。厨房和客厅分区明显,极大提升了生活舒适度。

 

项目的容积率只有3,限高80米,比起万科誉的3.9容积率和限高100米,这点也有足够的吸引力。地块位于郑东CBD核心区,临近省政府,周边高端写字楼环伺,可谓是寸土寸金。临近郑州两条交通大动脉金水东路、黄河南路,地铁1号线经过附近,用途更多,客群更广,在区位上也要比万科誉略胜一筹。


正商滨河铭筑

该项目位于滨河国际新城经开十五大街与经南就路交汇处。 附近规划有3号线,11号线,南侧是水系,东侧是荷湖,可以说是滨河新城最好的地块之一。 所以,该项目以后的周边配套非常值得期待,升值潜力十分巨大。就目前来言,如果手头富裕,趁现在市场较好,可以放个长线。

主推的36㎡、39㎡平层公寓在户型上没有多大差别。户型方正,利用率高,采用酒店式公寓模式,进门卫生间,开放厨房,多少会影响居住体验。不过当下平层公寓大多都采用这用户型,不可过分苛责。

43㎡的loft户型中规中矩,挑空客厅。层高5.09米,可以说相当阔绰了,这一点是别的项目无法比拟的优势。上下两个卧室相对独立,私密性增强。魔变三房,空间利用率比较高。


从在售的正商系公寓项目汇都中心、木华广场等可以看出,正商在装修上还是比较舍得下本的,滨河铭筑的装修效果值得期待。


在这个项目上,正商下了一步险棋,超前布局,隔空把控。把时间轴推到五年后,甚至十年后。虽然现在还未得到充分开发,项目的潜力也容易被忽视。但是,放眼未来,滨河国际新城的明天不可限量,独占先机的正商滨河铭筑也将子凭母贵,在区域内大放异彩。而且,该项目loft产品层高达到5.09米,可以说是业界良心了,居住体验大幅度提升,不得不点一个赞。

4

置业公寓的几点建议

1、李嘉诚曾有一个著名论断:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”


而公寓市场最适合这句话不过。你选择的公寓产品一定要靠近三原则:商业区、商务区、地铁口。你的房子所在区域的高端客户越多,你的租金越高。这是真理。东移的郑州,未来会有大量精英阶层聚集在郑州东部的广大区域。商务商旅人士、公司中高管、中大型公司外派管理人员、年轻时尚白领、金领人群,这些将会是未来郑州公寓市场的消费主力。


看好未来再下手,可以免去很多的后顾之忧。


2、公寓不一定面积越小越好。万科公寓主打小而精,这次又破坏性创新,推出了22㎡的产品。有些人便认为,公寓面积越小越好。就住宅来说,似乎是小户型更容易出租。其实公寓不然,前文已经说了,影响公寓卖价和租金的不是产品本身,在同等品质产品的前提下,配套资源、装修标准、物业内容、增值服务等附加品质才是决定因素。


3、loft和平层各有优势。仁者见仁,loft最大的吸引力就是掏一层的价钱买两层。总体上来说,loft受层高限制,居住体验多少会打折,而平层的利用率又不如loft。两者面对的客群不同,使用要求也不同,所以不必过多比较优劣,根据个人情况选择。比如上文中提到的几个项目中,滨河铭筑loft有层高优势,尽可以选择,而万科和国控项目则相对受限较大。


4、产权。不用纠结公寓的40年产权。网上有说公寓40年产权到期国家要收走,纯属扯淡。请回去买本《物权法》好好温习。

天泽苑二手房
Copyright © 全国美食推荐联盟@2017